中天鑫业齐鲁：吸取金融危机教训而避之

　　中天鑫业齐鲁今天带领大家回顾美国2008年的金融危机，其中推手为上世纪末美国政府不当的房地产金融政策。中天鑫业齐鲁也希望可以在吸取以往教训的同时学会远离危机。

　　中天鑫业齐鲁得知当时美国经济低迷，政府希望找出一个新的经济增长点，而居者有其屋曾是美国梦的一部分。“两房”(房地美和房贷美)就在这个环节发挥作用，它们为国民提供住房融资，帮助民众购买房屋，刺激内需。中天鑫业齐鲁相信这与金融危机有直接关系。当然这两家公司与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，它们虽然是以营利为目的的私营公司，但又担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。这也让中天鑫业齐鲁十分钦佩。2001年，房利美在使命宣言中称：“我们的事业是房屋所有权的美国梦”，别说是中天鑫业齐鲁了又有哪家公司、哪个人听了这样的宣言而不感到振奋呢？中天鑫业齐鲁清楚地记得他们的目标是到2014年创造600万新的住房拥有者。中天鑫业齐鲁分析也许正因如此，他们享有政府隐性担保的特权，因而其发行的债券与美国国债有同样的评级。借钱给购房者的商业银行通过把客户的房贷打包卖给两房，不仅仅银行能迅速回笼资金，而且可以利用两房优越的评级降低融资成本，使得购房者的买房成本更低。如此利国利民的好事，与其他资产证券化一样都有一个问题，就是发放贷款的商业银行不承担最终承担信贷风险。中天鑫业齐鲁分析恐怕也是这种权责错配造成了银行放贷条件越来越激进。

　　中天鑫业齐鲁发现随着房市火爆的日子越来越长，他们的优质客户越来越少，银行和房产商的生意都越来越不好做。商业银行只有放宽了条件。只要信用分数能够达到两房的最低要求，没有收入没有工作都不要紧。中天鑫业齐鲁惊奇的发现银行开始推出免文件贷款(Alt A Mortgage) 。原本是为了使得优质客户特别是收入比较难以证明的自雇人士或者小业主快速地取得贷款，不必为筹备例如在职证明，收入证明等等繁琐的文件而奔波浪费时间推出的产品被迅速的滥用了。根据经济危机时检察官对银行的起诉，许多银行都有雇员蓄意夸大贷款者的收入，以便贷款能得到批准。至于贷款者如何能够还得起月供则是两房需要担心的事情，银行工作人员根本不在乎。中天鑫业齐鲁对此也是不敢恭维。

　　中天鑫业齐鲁总结数据发现从上世纪末期开始，在货币政策宽松、资产证券化和金融衍生产品创新速度加快的情况下，“两房”的隐性担保规模迅速膨胀，其直接持有和担保的按揭贷款和以按揭贷款作抵押的证券由1990年的7400亿美元爆炸式地增长到2007年底的4.9万亿美元。中天鑫业齐鲁断言在迅速发展业务的过程中，“两房”忽视了资产质量，这也就成为金融危机爆发的“温床”。