全宁猛：通州房价涨33倍，浦东涨20倍，宝中涨20倍，河西涨16倍

　　这是一篇越往下看越爽的文章……
　　
　　
　　
　　2000年房价：北京通州1500元每平米，上海浦东3000元每平米，深圳宝中3000元每平米，南京河西2500元每平米。
　　
　　2017年房价：北京通州50000每平米，上海浦东60000每平米，深圳宝中60000元每平米，南京河西40000元每平米。
　　
　　新房或二手房数字会有偏差，统计局或链家等各种渠道更会有偏差，别太较真数字，我们要引出的只是结论：从2000年到2017年，通州房价涨33倍，浦东房价涨20倍，宝中房价涨20倍，河西房价涨16倍。这样的数字只会保守不会激进。
　　
　　你以为是普涨？北京普涨，或者南京普涨？
　　
　　NO！不是普涨！
　　
　　宏观调控也好，货币超发也罢，他们都无法解释为什么大城市某个区域的房价涨幅会远远超过整体涨幅。
　　
　　那，什么可以解释这个现象呢？
　　
　　城市的每套房产，具体到每块砖头，他们对货币的吸附能力都不一样。对货币吸附能力强的，他们的价格会随着货币的超发和时间的推移而越来越高。
　　
　　当然，这只是从某一个层面来解释房价上涨的原因。不过即使是某个单一层面，我们也愿意花时间去探讨一个问题：哪里的房产对货币的吸附能力更强？
　　
　　
　　
　　一：地王
　　
　　地王频出这样的消息屡见不鲜，甚至从2017年已经开始蔓延到三四线城市。而每一块地王出现的时候，吃瓜群众都会惊叹不已，他们都认为开发商疯了。而房地产投资领域的周边人士都认为开发商又要赚了。有时候就是这样，同样一件事，不同的人会得出不同，甚至完全相反的结论。
　　
　　我们从专业角度看一下地王诞生的过程吧。首先，开发商都有他们自己专业的团队，这些人员都绝顶聪明，他们会综合分析一个城市各个地区的价值。
　　
　　比如现在地王价格是5万每平米，那么到了2020年，这个价格会到10万每平米。这是开发商牢牢记在脑子里的公式。他得把他的现金成本，杠杆成本等全部考虑进去。只要跑得赢3-4年后翻番的利润，他们才会拍地。
　　
　　当开发商拍得地王之后，他们就会有专业的团队去宣传这个地段的价值。你要知道，开发商在竞得土地前后完全判若两人。土地一旦到手，他们会不遗余力的说这个地段有多么多么好，等到两年以后房子上市了，他们的宣传力度将达到空前的强大。
　　
　　由此可见，买入地王区域的房产，未来房价将会上涨。尤其是二手房。
　　
　　二：学区房（包括潜力学区房）
　　
　　学区房不是本来就有的，它是周边人群素质的体现。如果一个地方，居住人群素质低，你别指望那个地方房子价格有多高。注意我说的是地区居住人群素质低，和地区的新旧程度无关。
　　
　　当一个老城区是这么一个老城区，它的居住人群素质较高，收入也高，工作岗位也高端，反正就是这么一类三高人群。他们即使住在老城区，也会购买老城区里面房价较高的区域。因为他们的生活是有品质的。
　　
　　物以类聚，人以群分。这类人群会集中居住在这样的区域。他们也会将他们的子女送到附近的学校就读。他们尝到了优质教育的甜头，于是乎，他们会更加注重孩子在教育上面的发展。所以，学霸们和学区房就诞生了。北京的西城就是这样。
　　
　　而当一个新城区是这么一个新城区，它的居住人群素质较高……（重复老城区的规律），也会诞生学霸们和学区房。比如北京的望京。
　　
　　环境对一个人的影响是巨大的。好的环境会塑造出优良的品格。橘在淮南生为橘，生于淮北则为枳。说的就是这个道理。
　　
　　当一个地区的环境，尤其是人文环境，被当地的人们公认为优质的时候。大家会蜂拥入这个地区。而这个地区的土地又是有限的，所以必将导致房价的上涨。
　　
　　我们看一个学校好不好，外行人看老师，内行人看生源。因为只有生源才是学校的未来和希望。当学霸们纷纷进去某所哪怕不是名校的学校，那么长此以往，这个学校就会变成名校。其实很多城市都有这样的例子。
　　
　　好，我们会慢慢谈到更重要的地方了。
　　
　　三：地铁
　　
　　
　　
　　地铁是一个城市重点的市政投资项目。地铁的出现将改变这个城市的出行方式。君不见现在各个城市，哪怕三四线城市都在申请修建地铁，那是因为建地铁对政府来说是很划算的一笔买卖。
　　
　　为什么？
　　
　　地铁地铁，在地下的才叫地铁，那么地面以上的部分不是多出来了吗？可以干嘛？！聪明人一点就透。可以卖地嘛。我们来看看能卖多少钱吧。
　　
　　一线城市土地拍卖价格8万，当然容积率就不太理想了，基本都是高层。我们如果把容积率按3来算的话。他一个平方的土地就可以卖到24万。一亩地就是1亿6千万。这就是建地铁的收益。
　　
　　当然你会说，建地铁的收益和我一毛钱关系也没有。我关心地铁干嘛？对不起。你还真要关心一下地铁，你更需要关心的是地铁建在哪。
　　
　　地铁口有一个什么特点？就是交通便利，人流量大。那么如果你的房子在地铁口周围，就会享受到因为交通便利而带来房价上涨的红利。特别是，当有多条地铁交叉的地方，将会有更大的投资价值。
　　
　　那你要问了，既然有投资价值，那么什么时候会涨呢？一般来说，地铁规划出来以后，你看到牌子架起来了，这时候房价会迎来一波上涨潮。
　　
　　然后过个两三年，等地铁开通的时候，因为人们也看到了出行的便利，这时候还会迎来一波上涨潮。而你看见的，都是显性的。房价温水煮青蛙的上涨是看不见而又实际发生着的。
　　
　　那你可能又要问了，我怎么才能知道哪里会修地铁呢？最简答的方法是，你去规划局的网站去查询，你会看到未来城市的地铁规划，以及地铁的走向。这时候，你尤其关注地铁口，那里的房子涨的最快。
　　
　　四：规划
　　
　　
　　
　　稍微关心城市发展的人都会知道，其实政府已经做了很多的规划，而且这些规划你都可以查得到，不管你通过城市地图，或者去规划馆，都可以看到相关的规划。别以为这个没用，如果你想要投资房地产，这个一定得关心。
　　
　　规划的作用是让一个地方在若干年以后变的跟现在不一样，变的更好。政府不是慈善机构，甚至有人认为政府就要像一个企业来运作。
　　
　　那么问题来了，政府规划要花钱，钱花下去了，利润哪里来？修桥修路盖房子，政府是不会白花这个钱的。他既然可以把钱投到地下去，也有办法把钱从地下弄出来。
　　
　　比如2008，很多人担心因为金融危机，房价会暴跌。首都北京的房价也不例外。然后呢？万众瞩目的4万亿来了，北京为了奥运会就投资3000亿进行基础设施改善。如果拿当时北京500套房子来算的话，那么折算下来，每套房子平均投了6万。地铁口的房子更是指数级的投入。
　　
　　要始终相信一点，政府不是慈善机构，我们应该把它看做一个企业，它是有投资回报率这个指标的。到了来年，也就是2009年，我们再看看，房价涨了吧。很多地方单价都五千八千的涨。所以说，政府一定会赚钱的。它赚的钱其中一部分就体现在房价上面。
　　
　　先给结论，我们投资房地产，一定要跟着规划走。那么有那些规划是我们可以重点关注的呢？
　　
　　1产业规划
　　
　　如果一个地区有一个好的产业规划，那就会吸引很多好的产业来到这个地方。好的产业必将带来高端人才，进而带动整个地区的发展。
　　
　　2交通规划
　　
　　要致富，先造路。你如果交通不行，那么资源就少。一旦交通做好了以后，这个地方将会涌入大量人口，有人的地方就有价值。所以对于一个地区的规划，要始终秉持交通先行。
　　
　　3商业规划
　　
　　人是群居动物，现代社会也没有人喜欢隐居了。人们更喜欢的是热闹，便捷，舒适。所以现代大型综合体层出不穷，吃的玩的喝的一条龙，要的就是吸引跟多的人来到这个地方居住。一旦人多了，而地又是有限的，所以房子就更容易涨价。
　　
　　4医疗规划
　　
　　几乎所有人都要看病，尤其是老年人，那么如果家门口就有一个三甲医院，那么对于老年人来说，是天大的利好。就医难目前社会一个大难题，我们先从空间上解决一部分问题，想必是很多人都乐意的。既然很多人都希望住的离医院近，那么医院周围的房子价格上涨也是很正常的。
　　
　　5教育规划
　　
　　说完了医疗，教育也得一起说。以为上学也难啊。现在有的名校学区房都已经搞到100万1平米了。为了孩子能够得到优质的教育，大家拼爹拼妈拼钞票。所以呢，你要密切关注城市哪里有个名校的规划，如果有了，那里的房价上涨，也是理所当然会上涨。
　　
　　6拆迁规划（改造规划）
　　
　　这个规划，应该是很多市民都尤为关注呢。看看我们的官二代，富二代，当然还有拆二代。老房子，旧房子，要不改造，要不拆迁。如果遇上后者，就发财了。
　　
　　我有几个同学都是家里拆一套房，得三四套房的，早就摩托换奥迪了。当然，如果能得以改造，也不错，改造就会带来生机，一切辞旧迎新，彻底告别老破小，迎来高富帅。有改造的地方就有价值重塑的空间。
　　
　　去年和朋友去了趟上海虹桥。发现上海虹桥商务区发展“十三五”规划中提出：未来五年，虹桥商务区将聚焦“大交通”、“大商务”、“大会展”的三大功能。
　　
　　且不说虹桥的产业规划，截止2016年年底，入驻虹桥商务区核心区企业已超千家，更是不乏近百家开发商总部和上市公司区域总部落户核心区。你会发现，越来越多的好的产业集中起来了，那么就会有很多高端就业岗位，从来引起房价的上涨。
　　
　　哪怕对产业规划或者别的再无感，我觉得光就“大交通”这一项，就足以挑动很多房产投资者的兴奋的神经了。
　　
　　在“大交通”方面，虹桥的规划更为注重虹桥商务区内部交通改善，提出未来5年虹桥商务区将完善内部道路交通网络，推进区区对接路网和区内重点道路完善，对虹桥综合交通枢纽地区周边而言，最大利好在于交通条件的改善和相关基础设施的完善。该地区规划有轨道交通2号线、5号线、10号线、17号线和青浦线等多条线路。
　　
　　地铁，地铁，好多条地铁。
　　
　　我们再谈谈房子的属性吧。
　　
　　房子，不仅是用来居住的地方。更是一个资产。物以稀为贵，大城市好地段是稀缺的，那么房子供给量也是有限的，所以当你买入大城市好地段的房子，它就会随着时间的推移，价格不断的上涨。财富是汇聚的，财富更喜欢汇聚到大城市的中心地段。
　　
　　最后再给开个方子吧：如果真的不知道哪里的房产更容易升值，那么就直接买入大城市中心地段的房产！
　　
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　　全宁猛，房产投资人，专注于房产投资实战，曾1年投资30套房产。加微信公众号：a1192125823/全宁猛房产投资，领取价值980元的房产投资4期视频。