中海为何迎“变”而上 推出首个EB-5项目哈德逊99号

　　2017年，在美国投资移民（EB-5）行业被称为改革大年，不仅因为EB-5法案将于9月30日再次到期，更因为美国政-府以及EB-5相关利益团体在改革步调上的空前一致。但就在改革一触即发的关键时刻，国内大型地产开发投资公司中海却突然宣布进军美国，并正式发布了其第一个EB-5投资移民项目——【中海哈德逊99号】。
　　
　　中海为什么选择这个时机进军美国？又对美国投资移民改革有着怎样的预期？6月19日，【中海哈德逊99号】项目经理Wen、【中海哈德逊99号】项目EB-5独家代理外联出国的北京公司总经理顾瑞珩，受邀走进了新浪直播室，为大家揭晓谜底。
　　
　　
　　
　　【中海哈德逊99号】项目经理Wen（左三）和外联出国北京公司总经理顾瑞珩（左四）作客新浪
　　
　　1．国内像万科，绿地这样的房企很早就开始布局美国市场，中海却现在才开始开拓美国市场，看来是经过了充分的调研。但为什么会把中海的首个美国高端开发项目布局在新泽西？
　　
　　Wen：相信在国内，大家对中海都相当熟悉，这是一个非常响亮的品牌。对于中海把第一个房产项目放在新泽西，大家可能会有疑问：为什么没有选择纽约、洛杉矶这些大城市？其实这是经过事先缜密调研决定的。
　　
　　我们先从纽约曼哈顿岛讲起。曼哈顿是一个非常繁荣的金融中心，但它是一个岛，岛上居住和办公的空间都是十分有限的，所以曼哈顿的房价特别贵，一般人的居住面积也非常狭隘，相信我们北京的观众对这点是感同身受的。于是我们发现，原本居住在曼哈顿的人开始向外迁徙，想要让自己的生活空间变得更加广阔，寻求更高的性价比。
　　
　　中海项目所在地是新泽西州的泽西市，有西华尔街之称。中海在选择项目地的时候有三个标准：location，location，location（地点，地点，地点）。从【中海哈德逊99号】出发，步行4分钟时间就能到最近的地铁站，然后坐pathtrain，从泽西市到纽约曼哈顿下城只需要10分钟，30分钟内便可到中城，而泽西的房价可能只是曼哈顿岛的二分之一或三分之一，并且空间更大、更舒适。居住在泽西市还有一个非常诱人的地方，一眼便能看尽曼哈顿的天际线，这样的美景相信对很对人来说是无价的。
　　
　　官方数-据显示，2010-2015年，泽西市人口不断增长，越来越多人希望在这里居住和生活。同时，这里的失业率远低于美国平均值，而居民收入和教育水平相比新泽西州的其他地区都要高。另外，【中海哈德逊99号】所在地是一个非常多元化的社区，很适宜居住生活，并且就在哈德逊河旁边，沿河美景一览无遗。大家可以想象一下，晚上在哈德逊河边散步、运动，看着对面曼哈顿绚丽景色，是一种多么令人神往的感受。
　　
　　2．新泽西当地的市场环境如何？
　　
　　Wen：在过去的24个月里，泽西市的公寓销售数量和房价都是呈现上升趋势，所以我们有信心，这个项目在建造好之后，一定会得到市场的充分认可。另外，我们考虑到大部分买房的人是白领或者专业人士，我们所设计的户型主要分为4种，有单室、一居室、二居室、以及顶层公寓，当然大多数还是以一居室和二居室为主，平均实用面积在90平米左右，符合购买人群的目标。
　　
　　3．【中海哈德逊99号】是中海在美国的首个高端开发项目，也是中海的第一个EB-5项目，这个项目具体情况是怎样的?
　　
　　Wen：项目由两栋楼组成，公寓部分是由一个79层的主楼组成，包括了781套可以销售的公寓。79层的大楼可能在北京或上海来讲不算高，但它却将会成为整个新泽西州泽西市最高的大楼，甚至超越了它旁边的高盛集团在泽西市的总部。副楼为7层，有大概600个停车位，在一层有约1500平米的零售空间。【中海哈德逊99号】定位于高级公寓，因此配套设施非常齐全，都是按照五星级的标准来建设，住户可以免费享用健身房、游泳池等等。每套公寓都是精装修，拎包即可入住，家电也都是配备好的。在2016年1月的项目动工仪式上，泽西市市长出席并发言，称我们项目将会改变泽西市的天际线。
　　
　　4. 自川普上台后，美国投资移民传言不断，有说涨价的，也有说可能会关停，那两位认为EB-5未来将会怎样？面对美国投资移民法案各种改革传言，以及即将于9月30日到期的事实，投资者申请热情是否受到影响？
　　
　　顾瑞珩：“涨价”、“变法”、“狼来了”等说法近几年开始流传，特朗普当选后更是被进一步夸大。其实，川普不论在竞选过程中还是上任后，在对待移民的态度上都始终如一，首先是非常反对非法移民，其次紧缩工作签证H-1B政策，为美国人争取更多工作权利。对中国家庭，尤其是留学家庭而言，的确受到了工签政策的影响。
　　
　　大部分在美留学生希望毕业后能在美国工作，即便不能拿到身份，但至少可以积累宝贵的职场经验。但是H-1B的供求严重失衡和美国社会对于H-1B政策的指责，以及新总统激进的改革论调，使留学生在美工作的希望变得越来越渺茫。即便你被一个500强名企录取，却还是要参加中签率极低的工作签证抽签，这就是为什么现在大批美国留学生回国的原因。
　　
　　美国EB-5创立的初衷，是希望吸引外资带动美国的高失业地区或是偏远地区创造就业，繁荣经济。成立至今，EB-5也的确积极推动着美国的地区发展。以外联出国为例，仅通过哈德逊城市广场项目，就为纽约募集了10个亿美金的开发资金，可想见整个EB-5对美国发展的帮助之大。
　　
　　另一方面，虽然越来越多人选择美国投资移民，但其实它每年配额仅1万张，在所有美国移民签证类别中占比只有1%。但EB-5为美国直接带去的资金和就业，以及这些人移民后为美国创造的后续贡献，远比50万美金的投资要大。从这个角度来说，EB-5恰恰完美诠释了特朗普总统“买美国货，雇美国人”的行政纲领，符合特朗普为美国创造就业，把更多钱带到美国的愿望。已经有议员提出EB-5改革提案，希望把它变成一种永久性法案。
　　
　　今年9月30日美国投资移民即将再次到期，改革方向中最确定的一点就是投资额涨价。如果一个商品27年不涨价，你觉得可能吗？相信很多人会摇头，但美国投资移民EB-5投资额就真的27年没涨过。1990年的50万美金和2017年的50万美金，完全是不一样的概念。50万美元投资27年都不变，这是不符合市场规律和国家政策的。另一方面，从大环境来说，EB-5也同样面临涨价的压力，新加坡、香港、澳大利亚都涨价了，欧洲也开始了，所以大家对美国涨价的预期也越来越强烈。从去年开始，美国国会、移民局都先后起草了多份改革提案，涨价基本已经成为共识。业内普遍观点是，50万美金会调整为80万美金。
　　
　　另一个呼声最高的改革方向就是增加配额。由于目前有太多EB-5申请，而且大多数来自中国或者是出生于中国，因此申请人要等很久才能拿到自己的签证配额，这也就是业内所说的“排期”。在改革提案中，就有建议把现在10000个签证配额的计算单位从签证变成家庭，这就无形中把EB-5年度签证数量增加了将近3倍。如果改革能成行，无疑对中国申请人是一个特别重大的好消息。
　　
　　如何扭转EB-5资金全流向纽约、洛杉矶等大城市，回归促进偏远地区发展的初衷，也是EB-5改革的重点。今年，美国参议院司法委员会主席提出了非常明确的方案，把10000个签证配额里留出2000个配额给偏远地区项目，让这些项目的投资者能优先获批。
　　
　　EB-5涨价、EB-5改革“狼来了”的喊声已经持续了很多年，但这次，狼是真的要来了。
　　
　　
　　
　　5.移民是关系到全家未来的重要决定。但目前市场上EB-5项目层次不齐，失败案例也常有听闻。那EB-5项目成功的标准是什么？投资者如何才能轻松识别出安全可靠的EB-5项目呢？
　　
　　顾瑞珩：外联出国在这个行业20多年了，我们参与的投资移民项目有70几个，到目前为止，借款时间到期的27个项目已经全都返款了，里面有中海这样的房地产项目，也有能源型、市政公用型等等。当然中国投资人还是地产类项目更感兴趣。
　　
　　挑选EB-5项目，最核心的就是安全性。安全来自两个层面，资金安全和绿卡安全。作为普通投资人，判断EB-5项目靠不靠谱，要问几个原则性问题。
　　
　　问题一，为什么需要EB-5资金？如果没有EB-5资金，开发商到底做还是不做？如果开发商决定做这个项目只因为有EB-5的钱能支持他，那千万不要投资。如果开发商借EB-5资金，是为了让项目锦上添花，那就可以考虑。
　　
　　问题二，开发商能做成吗？开发商关注的，是EB-5资金能降低多少项目开发成本；而投资者关注的，是EB-5项目是否安全，双方诉求不同。开发商最好能把EB-借款最大化，因为相对其它融资方式它的成本更低，但由于法律约束，EB-5借款是有限的，比如一个项目预计能解决1000个就业岗位，按照移民局对EB-5投资者每人至少创造10个就业的要求计算，那该项目最多募集100个EB-5投资者。为了确保安全，投资者要考虑的是，万一项目没有募集到足够EB-5资金，甚至只有你一个人投资的情况下，开发商还能做成项目，创造出足够就业，并最终把钱还给你吗？这就取决于它的商业背景、财务可支持性和抵押物的价值。
　　
　　问题三，违约风险如何？通常EB-5还款要好几年，如果开发商给到的抵押物很值钱，我们就不用担心他会甩手走人，如果不值钱的话，就要谨慎了。从商业角度讲，开发商追求利益最大化并没有问题，但作为移民中介机构，我们必须提出一定的制约条件，这样才能在违约情况发生时，最大范围保障我们投资者的权益。
　　
　　如果所有投资人能够把握住项目的可完成性和违约风险，从原则上讲应该会找到靠谱的项目。当然，任何一个项目的法律文件都有几百甚至上千页，会涉及到非常多的条款，正规移民中介机构所做的不只是把项目介绍给投资者，更重要的是通过数百项调查核实文件的真实性、审计的合法性，并确认项目的可行性，最终以投资者能理解的方式呈现出来，帮助投资者更轻松地挑选到心仪的项目。
　　
　　6. 那么【中海哈德逊99号】项目的资金结构是怎样的？在就业岗位创造上的表现如何？
　　
　　Wen：首先，对于刚才顾总所说的我非常认同。不论是在项目安全性的把控上，还是对EB-5未来走势的判断上。【中海哈德逊99号】之所以逆势而上，在EB-5改革前问世，其实充分说明了中海对美国投资移民多赢模式的认可以及可持续发展的信心，同时，中海希望不仅为大家筑起家园，也能帮助大家走向更美好的未来。
　　
　　回到项目本身，根据经济学家的计算，【中海哈德逊99号】项目将创造超过6600个就业，按照项目招募200个投资人的计划来算，每个投资人平均可以分得33个就业，远超移民局对每个投资者创造10个就业的要求，并且这些就业量已经产生了相当一部分。2016年开工至今，【中海哈德逊99号】不仅完成了地基的所有建设，副楼造到了4层，主楼也建到2/3了，因此，完全有信心地说，投资【中海哈德逊99号】可稳拿绿卡。
　　
　　补充一点，选择EB-5项目时，看它有没有动工也很重要。如果项目还没动工，我们就要打一个问号，是不是因为开发商资金量不够，要等EB-5资金来撬动银行贷款。如果项目已经动工，并且是靠开发商自己出资的话，证明开发商的确有足够的实力。
　　
　　在【中海哈德逊99号】项目的总投入中，EB-5结款占比只有13%，开发商出资差不多是EB-5的3倍，占比在37%，资金结构非常稳健，并且中海为投资者提供了6重担保。
　　
　　不了解投资移民的人，乍听50万美元会觉得很贵，其实投资款是可以拿回来的。地产类EB-5项目最简单的返还方法，是用房地产出售资金返还EB-5投资，如果房产出售不理想，就会影响还款的进度。但【中海哈德逊99号】不会，即便只出售一半，投资者仍可按时拿回投资款，因为中海提供了EB-5投资到期返还的担保。6重担保中，还包括个人移民申请被拒还款担保；项目完工担保等等。在EB-5市场上，我们可以看到提供2重到3重担保的项目，但能提供6重担保的，目前为止只有【中海哈德逊99号】。所以说，不管是从绿卡安全还是资金返还的角度，【中海哈德逊99号】都是非常安全的。