贵阳市金元国际新城业委会财务公开引发的风波

中国网贵阳电 郑毅)要求金元国际新城业委会公开账目已过半个月,业委会拒不公开?业委会只接受“爱家物业”的领 导, 碧海社区“爱家物业指导中心”是业委会的上级领 导吗?

12月14日中午,当中视多彩、贵州电视台、《贵州都市报》等多家中 央、省级媒体与热心业主一起来到金元居委会找到正在开 会的金元业委会成员时,记者们还没有问出这些问题,业委会管毓芬主 任、关宇等成员便在记者和热心业主面前“落荒而逃”。

金元国际新城是由金元集 团下属的元龙房开在2007年推出的一个楼 盘,占地30万方,有4000多户上万业主,小区紧邻观山湖公园,贵阳市政 府,小区环境优美,是观山湖区的一个高档社区,由金元集 团下属子公 司贵州元和新纪物业进行管理已达十年。



暗藏猫腻的“公平竞争”规则

金元国际新城开盘后,其物业管理便是由金元集 团的子公 司贵州元和新纪物业进行管理,与金元集 团的元龙房开是属于平级单位,后金元集 团进行国有资产重组改 革,元和公 司划给了元龙房开,成为元龙房开的子公 司。元和物业已在金元国际新城小区提 供了十年的物业服 务,2017年初,由元龙房开与元和物业签订的物业服 务合同到期。

金元国际新城的业委会在碧海社区的指导下,成 立了已经有两年半时间,在11月初,业委会在没有任何业主参与、也未召开招投标程序的的情况下,宣布要进行新的物业公 司选聘工作,随后要求业主们推荐物业公 司,接受了10家物业公 司报名,其后在三天时间内,业委会便出 台了选聘规则。

业委会制定的规则是第一个步骤,10家公 司,初筛出5家,然后由业委会来选2家,业主最后来二选一,业委会的理由是为了保证物权法选票“双过半”要求。业委会制定的选聘物业规则引发了业主们强烈的质疑。

小区业主贵州广东商会监事长李锦方说:“这个规则如果不是业委会糊涂无 能、不知“围标”潜规则的话,就只能理解为别有用心搞猫腻,拿全体业主当傻 瓜!”

更有业主指出,业委会制定的初筛标准荒诞,居然将物业公 司的“注册资金”大小,国 家已经明令废止的“物业资质”作为初筛条件,而对物业管理的服 务考核,如管理小区发案率、满意度等关切服 务质量的标准只字未提。

面对广大业主质疑,业委会宣称“整个程序已获碧海社区领 导批准”,是在社区“爱家物业指导中心负责人刘治彪”的“亲自指导”下完成,程序公开透 明、合法有效。

元和物业叶剑扬将业委会出 台的这个“竞聘程序”送交观山湖区咨询意见,物业科负责人王 蕾认为,该程序如果仅是业委会来制定,就是流程错误,选聘程序必须召开全体业主大 会来决定。王 蕾当即打电 话将此意见转达给碧海社区爱家物业指导指导中心负责人刘治彪,元和物业叶剑杨说,爱家物业刘治彪态度强 硬,“坚持认为程序合法”。

叶剑扬还特别提到,在物业选聘报名程序开始后,业委会副主 任以“孺子牛”名字在业主微信群里大量散播攻击元和物业的信息,误导业主对元和的抱怨与不满。业委会的功能本身就是对物业公 司进行监 督,作为业委会成员不通 过正常途径来履行监 督义务,在选聘物业的此刻,以这种方式是为了达到什么目的呢?

元和物业金元国际新城项目负责人叶剑杨说,元和物业已为小区服 务十年,肯定会存在一些问题,但不能夸大这些问题,如果被公平竞争淘汰,元和接受市场选择,但通 过“暗箱”操作让我们出局,那么我们是受 害 者,广大业主更是受 害 者。

爱家物业指导中心到底是什么机 构?

据了解,碧海社区的爱家物业指导服 务中心就是一个群众性组 织是“民办非企业单位”,是政 府购 买服 务的形式,就是碧海社区向爱家物业指导服 务中心购 买服 务,实现社区社 会管理向社 会治理转变。



这是碧海社区在官网上对“爱家物业指导中心的”诠释。简单说,就是社区应对小区物业矛盾,向这样一个专 业机 构来购 买服 务的社团。

然而,在金元国际新城业委会主 任管毓芬的眼里,“爱家物业指导中心”一直是上级领 导,管毓芬在多个场合说,业委会工作一定要向“爱家的领 导”汇报。

12月3日,金元国际新城业主征集20%以上业主签 名,要求召开全体业主大 会终止选聘物业工作,要求业委会公开财务,更换不称职成员,短短两天,便有九百余户业主签 名,业委会迫于广大的业主压力,业委会主 任管毓芬通知“暂停物业选聘”工作。

背米干活的业委会?

管毓芬,退休前是铁路系统的一名普通职工,担任金元国际新城业委会主 任,目前业委会的班子共有9人,其中有2名业委会成员在年初提出辞职。9人中,除2人在职外,其余均为退休人员。

业委会所有的公示材料中,一般都是在张 贴在小区门口,尽管建立了很多业主微信圈和Q Q群,包括业委会成员也在群中,但业委会总是喜欢以留存时间短,传播力差的“张 贴”布告的形式来发布公示。 有细心业主拍下了业委会公示的材料,在最近的业主公约修改意见上,做出了5年后再改选业委会的条文。

业委会的很多成员,一直强调是“背米干活”,没有领 取工 资,每月仅200元的电 话费补贴。

有业主爆料,一位名叫关宇的业委会成员,以“越战英雄”自居,并以有“残疾证”为荣,称享受“贵阳市政 府文件给的待遇”霸占两个车位,经查已欠物业停车费14000元。此人经常口出狂言,并叫嚣说无人可监 督他,公然挑衅全体业主监 督权。

金元商铺的业主徐先生印象深刻,关宇第一次见面就说“自己是政 法委派到小区来监 督工作的”,要业主听从指挥。

徐先生说,业委会对商铺业主意见一直不以为意,并说商铺业主是非业主。

很多业主找到业委会要求解决实际问题,业委会接待,但绝不办事,譬如电梯坏了数月,外墙砖脱落了数年。

业委会的工作重心似乎是在“招商引资”上,招入一些商贩占用小区人行道摆摊设点,业委会一直向业主误导说是元和物业收取费用,造成很多业主对物业管理服 务不满。

业主们还提到,第一天就要收费的“近邻宝”收件邮箱、公共区域内的所有广告,公共区域内的盈利性水站等设施已移交业委会,商铺门口的停车费、在小区内摆摊设点费用都是交给业委会。在此之前,包括业主们的配套用房,被用于“月子会所”,也是在业委会成 立以后出租出去,此前,很多业主认为这些费用都是元和物业在收取。

业主们的维 权过程,也是一个不断接近真 相的过程,其中引发了业主强烈关注的是业委会错漏百出的“糊涂账”。



2016年底结余和2017年初结余不符。2016年财务数据公示账单年末余额218819.14元,2017年财务数据推算年初余预305960.84元,相差87141.70元。广告收入:2017年上半年较2016年下半年减少185072元,减幅81.11%。其中很多包括“维修基 金”等项目还未列支。其中还包括业主最为诟病的电梯问题,金元国际新城共有170台电梯,电梯维修基 金未列其中。

还有业内人 士指出,该小区地段,170台电梯的广告收入,每块广告牌的年均价值竟不足20元,已远低于正常的市场价值。

“20%”业主签 名要求召开业主大 会“遇卡”?

“我们十多个业主代 表,一早冒着大雨赶到碧海社区,还带着金元国际新城超过20%业主签 名同意召开全体业主大 会更换任业委会的材料。”金元热心业主代 表、金元商会秘 书长阮国祝说。

签 名活动只进行了两天就宣告结束,周末两天,小区在家的业主都积极行动起来,在“要求终止金元国际新城业委会违法行为”的表格上进行登记签 名,已有900多户业主签字同意召开全体业主大 会对业委会进行改选,人数符合“贵州省物业管理条例”等相关政 策召开全体业主大 会改选业委会的硬条件。

此后,有多位业主去到业委会要求查账,均被业委会拒绝,业委会主 任管毓芬不做任何回 复,业委会成员关宇则要求业主开具“贵阳市审计局的证明”后方能查账。

小区热心业主,贵阳市政协第九、十届委 员,夕阳红老年公寓创办人,著名公益人 士薛玫女士找到管毓芬,好言相劝其主动依法向广大业主公开账目,消除误解。金元国际新城业委会主 任管毓芬明确表示,业委会是基层的“一级组 织”,“业委会只接受爱家物业指导中心和社区”的领 导,“个别业主”要求公开财务,不能支持。



碧海社区则表示,召开全体业主大 会,要由“全体业主”决定,社区无法干涉。有业主对此表示质疑,“全体业主”概念按物权法解释,唯一合法机 构就是“业委会”,现在违法的便是“业委会”,如何要求召开?

在热心业主多次与碧海社区的交流见面会中,均未见爱家物业指导中心人员在场。

碧海社区答复:业委会账目有“瑕疵”,月底才能公布

12月12日在业委会拒绝公开财务账目,集体失声半个月后,群情激奋的业主们找到碧海社区,请求社区按照《贵州省物业管理条例》规定指导业委会行为规范,依法行使业主的监 督权,公开账目,并召开全体业主大 会。

碧海社区主 任尹明珠、社区工作人员朱进与来访业主进行了座谈,面对热心业主公开业委会账目强烈要求,朱进表示:“业委会的账目可能存在“瑕疵”,业委会将在本月底才能公布。”

法 学专 家观点:社区对业委会是“指导”而非“领 导”

西南政 法大学副教授、法 学博士、执业律师杨青贵认为,该事 件争议焦点包括两方面:

一是按照特别程序召开业主大 会并选 举新的业委会之权 利,如何得到有效保 障?

二是社区对此是否存在不作为及乱作为问题。“爱家指导中心”是否依法取得了社区或相关行政机 构的行政管理性授权及相应的授权范围?

如没有,这个爱家中心与小区业委会之间仅仅是法 律地位平等的民事主体,其无权干预小区业主依法行使自 治权。

如有行政性授权文件,则爱家指导中心行为后果,将由社区承担相应责任。

业委会主 任管毓芬以“只接受社区领 导”拒绝公开财务,便已违法,对于社区出来回应“月底公开财务”是乱表态,社区不可能主导业委会的财务管理。可按法 律程序选出新的业委会,或以全小区居民代 表的身份,对其财务进行全面审计。否则,可到公 安机 关报案,案由是相关人员涉嫌职务侵占罪。

另业委会长期两位成员辞职已达半年以上,早应通报全体业主,召开全体业主大 会进行补选,此亦违反《贵州省物业管理条例》法。

社 会学者观点:业主利益不容侵犯

业委会与物业公 司互相勾结,损坏业主利益,在实际生活中,并不鲜见。贵州省已有专门的物业管理条例,在物权法的实施层面,走在全国前列,这项法 律的立法原则,就是为了着重保护处于弱势方的业主。

业委会是小区唯一代 表全体业主的“利益机 构”,其行为必须代 表全体业主的利益,业委会按程序可以选 举就可罢 免。

根据《建设部关于印发“业主大 会规程”的通知》第二十九条规定:“经业主委 员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委 员会委 员的,由业主大 会作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。”

作为居民委 员会、房产办事处或社区,应对业主委 员会进行必要的指导和监 督,协调好小区业主关系,从而稳定社区环境。

业委会依法必须建立财务制 度,在两张“报表”出现重大数据错误后,必须依法公布明细账目,接受全体业主的监 督。